設備管理（ビルメン）における点検業務とは？
設備管理（ビルメン）における主な仕事の1つに、建物の点検業務があります。建物の管理では、日常的に設備の点検を行い、性能維持や必要部分の修繕を行わなくてはいけません。これから設備管理の仕事を検討している方に向けて、点検業務とはどのような仕事なのか、ご紹介いたします。
建物の維持に必要不可欠な業務
設備管理での点検内容は、建物や設備を安全に使用するために欠かすことができません。設備の電圧・電流・温度・回転数などの数値チェックはもちろん、異音や異臭などの異常検知も必要です。ゆるみや汚れ、破損がないかを確認することで、不具合が起きる可能性を早期に発見して、事故を防ぐことが目的です。
また、建物としても定期的な点検や計画修繕を行うことで、将来的に突発事故を防いだり、機器の寿命を延ばすことができるので、コストカットやコストの平準化に繋がります。
点検を行う設備
点検業務は建物全体がその対象となるため、確認する設備も多岐に渡ります。設備管理者が実施する点検には、以下のような設備があります。
電力設備（キュービクル、電力計、電圧計、電流計、自家発電など）
電力設備を安心安全に使用できるように、電気事業法をはじめ、多くの法律・法令が規定されています。異常がないかを毎日確認することは、安全な運用のためでもあると同時に、法律を遵守することにも繋がります。
電気は、現代の生活や仕事において絶対的に必要不可欠のエネルギーであることは言うまでもありません。関連法規を遵守することは勿論ですが、点検によって些細な予兆にも目を光らせ、考え得る限りリスクとなる要因を排除することを求められます。
空調設備（冷暖房機等）
電力設備と同様に、空調設備にも定期的な点検が義務付けられており、設備管理では欠かすことのできない重要な点検項目となります。資格を所持していなくても行える簡易点検と、有資格者のみが行える定期点検があります。
近年、地球温暖化等によって夏季の気温は年々上昇する傾向にあり、一度夏季において空調設備が故障すれば、企業活動にとって大変大きな損失につながることが予想されます。
このような事態を未然に防ぐことは、設備管理にとって最も重要な業務の1つといえます。
給排水設備（貯水槽、ポンプ）
給排水設備は、毎日のように様々な用途で使用されています。清潔で安全な水を建物へ供給し続けるためには、日々の管理・点検が欠かせません。給排水設備の日常点検では異常が生じてないか、老朽化が進行していないかなどを確認します。また、日々の点検業務とは別に、（建物の規模によっては）給水設備は年1回、排水設備は6ヶ月ごとに清掃点検を行うことが義務付けられています。
消防設備（消火設備・防災設備・避難設備）
消火栓やスプリンクラーなどの消火設備、自動火災報知機のような防災設備、避難ばしごや誘導灯といった避難器具が正常に作動、もしくは使用可能かを点検する必要があります。他の設備と同様に、利用者が安心して建物内で過ごせる環境づくりのために、欠かせない項目となります。
消防設備の点検は、消防法によって義務付けられており、点検には資格が必要であるため、一般に、設備管理員がその資格を保有していない場合は、協力業者に委託することになります。ザイマックスグループにはザイマックス防災テクニカという消防設備専門の会社があり、グループ内で消防設備点検業務は完結することが可能となります。
国が規定する「12条点検」とは
12条点検とは、建築基準法第12条で規定された点検で、日々の点検業務とは別に、建物の規模や設備によって年1回、もしくは3年に1回の頻度で行う定期点検のことを指します。対象となる建物は国によって定められており、病院や福祉施設、劇場といった規模の大きい建築物です。加えて各地方自治体ごとにも指定されており、学校などが当てはまります。
12条点検は、建築物を所有しているオーナー様の依頼を受けて、有資格者が実施します。12条点検を行うためには以下いずれかの資格を取得している必要があります。
- 一級建築士
- 二級建築士
- 建築物調査員資格者証の交付を受けている者
- 昇降機等検査員資格者証の交付を受けている者
人力での点検業務は今後も欠かせない
設備管理者は、定期的に点検を行うことで建物の価値を維持し、オーナー様やテナント様、施設利用者の方が、安心して利用できるようにする重要な仕事です。
設備機器がコンピューターによって管理され、コントロールされている建物も多くあり、各設備の状況・異常の検知を中央監視盤で行う施設も増えています。しかし、人力による点検が不要になることはありません。上記で紹介しているように、有資格者による点検や、手動によるコントロールを行うことで、建物は維持・保全がされているのです。
